ACCIÓN DE USUCAPIÓN O DE PRESCRIPCIÓN POSITIVA.

Es pertinente señalar lo resuelto por la Octava Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Guanajuato al resolver un recurso de apelación, y cuyas consideraciones jurídicas se comparte por este autor.

En principio, tenemos que la prescripción adquisitiva se encuentra regulada en el Código Civil del Estado de Guanajuato, por diversos preceptos legales, de entre los que destacan los que a continuación se transcriben:

“Artículo 1037. La posesión es el poder que se ejerce sobre una cosa mediante actos que corresponden al ejercicio de la propiedad. La

posesión de un derecho consiste en gozar de él.”

“Artículo 1039. Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, concediéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufructuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario u otro título análogo, los dos son poseedores de la cosa. El que posee a título de propietario tiene una posesión civil; el otro, una posesión precaria.”

“Artículo 1044. La posesión civil da al que la tiene la presunción de propietario para todos los efectos legales.”

“Artículo 1054. Es poseedor de mala fe el que entra a la posesión y posee sabiendo que no tiene título alguno para poseer, el que sin fundamento cree que lo tiene y el que sabe que su título es insuficiente o vicioso.”

“Artículo 1055. Se entiende por título la causa generadora de la posesión.”

“Artículo 1074. Sólo la posesión que se adquiere a título dedueño de la cosa o derecho poseídos, y se disfruta con ese fundamento, puede producir la prescripción adquisitiva.”

“Artículo 1246. La posesión necesaria para prescribir debe ser:

I.- Civil en los términos de la parte final del artículo 1039;

II.- Pacífica;

III.-Continua;

IV.- Pública."

“Artículo 1247. Con los requisitos a que se refiere el artículo anterior los bienes inmuebles se prescriben:

I.      En cinco años cuando se poseen con justo título y con buena fe;

II.    En diez años cuando se poseen con justo título y de mala fe.”

“Artículo 1248. Los bienes inmuebles prescribirán también en veinte años aun cuando la posesión sea sin justo título y de mala fe, siempre que sea civil, pacífica, continua y pública. No operará esta causa de prescripción si el hecho que dio origen a la posesión, hubiere sido declarado delito por sentencia ejecutoria.

Artículo 1250. El que alega la prescripción debe probar la existencia del título en que funda su derecho, salvo lo dispuesto en el artículo 1248.”

“Artículo 1251. Se entiende por justo título el acto jurídico adquisitivo de la posesión en concepto de dueño.”

“Artículo 1252. El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público de la Propiedad a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.

Comprobada debidamente la posesión, el Juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrito en el Registro Público previa su protocolización.

Cuando no se esté en el caso de deducir la acción que se menciona en el párrafo primero, por no estar inscrita en el Registro de la propiedad de los bienes en favor de persona alguna, se podrá demostrar ante el Juez competente, que se ha tenido la posesión, rindiendo la información respectiva en los términos que establezca el Código de Procedimientos Civiles.”

De los numerales mencionados, se infiere, entre otras cosas, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa y posee un derecho el que lo disfruta; también se colige que, quien posee a título de propietario tiene una posesión civil, y el que detenta una cosa derivada de un contrato no traslativo de dominio tiene una posesión precaria; asimismo se desprende la posesión civil da al que la tiene la presunción de ser propietario para todos los efectos legales; igualmente se deduce que, por justo título se entiende, la causa generadora de la posesión, el cual si es en calidad de dueño, puede producir la prescripción adquisitiva; de igual forma se concluye, para que opere la prescripción, se requiere que la posesión sea civil, pacífica, continua y pública, y por el lapso que para cada caso concreto

fija la ley, en tratándose de inmuebles cinco, diez o veinte años según corresponda; de igual forma, se concluye, el justo título es el acto adquisitivo de la posesión en concepto de dueño.

Para los fines que interesan, supongamos que el sujeto A celebró un contrato verbal de compraventa con el sujeto B, señalando que en el año de mil novecientos noventa y seis le compró al sujeto B (demandado) un predio urbano, mencionado que, a partir de ese año, tomó posesión del predio y lo delimitó con los instrumentos que tuvo a su alcance.

Durante el juicio, el sujeto A demandó al sujeto B la prescripción adquisitiva o usucapión de dicho inmueble, por considerar que, ante la posesión civil ejercida por más de 20 años tenía derechos reales sobre la heredad. Sin embargo, en el juicio el sujeto A no demostró el precio de la operación ni el pago sufragado a satisfacción del sujeto B, lo cual, era recomendable para evitar interpretaciones de los Tribunales contrarias a los intereses del sujeto A.

En este asunto hipotético, cabe puntualizar que, para que opere la prescripción adquisitiva, es necesario que la posesión sea civil, pacífica, continúa, pública y bajo la temporalidad que para cada caso concreto marca la ley, la cual debe estar fundada en un justo título o acto adquisitivo de la posesión en concepto de dueño, el cual hay que revelar y acreditar; pero esa regla no aplica en su totalidad tratándose de aquellos inmuebles a que se refiere el artículo 1248 del Código Civil, esto es, cuya posesión sea por más de veinte años, porque en ese tipo de posesión únicamente es necesario revelar la causa generadora, aún y cuando no se tenga la carga probatoria de acreditar la existencia del acto jurídico que lo originó, además de que el accionante deberá acreditar el momento en que se empezó a poseer en concepto de dueño, ello es así, pues de tal forma el Juzgador está en aptitud de conocer la naturaleza de la posesión y el momento en que ésta nació.

Apoya lo anterior, la Jurisprudencia por contradicción en materia civil de la Novena Época, con registro 172709, instancia Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, XXV, abril de 2007, tesis 1a./J. 19/2007, página 312,

la cual estipula: “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES CUYA POSESIÓN SEA POR MÁS DE VEINTE AÑOS, PARA QUE PROCEDA, NO ES NECESARIO ACREDITAR UN JUSTO TÍTULO NI LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO).

Así como la tesis del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Décimo Sexto Circuito, consultable en el Semanario Judicial de la Federación, tomo XXVI, Julio 2007, Página 2676, que dispone: “PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. ALCANCE DE LA JURISPRUDENCIA DE RUBRO "PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES CUYA POSESIÓN SEA POR MÁS DE VEINTE AÑOS, PARA QUE PROCEDA, NO ES NECESARIO ACREDITAR UN JUSTO TÍTULO NI

LA CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO)."

Al efecto, en atención a lo establecido en el criterio jurisprudencial transcrito supralíneas, se desprende que es necesario revelar la causa generadora de la posesión y el momento en que se empezó a poseer

en concepto de dueño, aun cuando no se tenga la carga de acreditar la existencia del acto jurídico que la originó, para así poder saber que el origen de la posesión fue a través de un acto que por su naturaleza da al accionante la calidad de poseedor civil.

Al efecto, debe destacarse que, en el caso hipotético que nos ocupa, a fin de demostrar que su posesión es civil, el actor mencionó la causa generadora de su posesión, señalando que en el año de mil novecientos noventa y seis le compró al demandado el inmueble materia de la controversia, mencionado que, a partir de ese año, tomó posesión del predio y lo delimitó con los instrumentos que tuvo a su alcance.

En torno a lo anterior, es relevante destacar que la posesión es una relación o estado de hecho que confiere a una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de aprovechamiento, animus domini o como consecuencia de un derecho real o personal, o sin derecho alguno.

De este concepto doctrinario, se deriva que los elementos de la posesión son dos: uno material, llamado corpus y otro psicológico, denominado animus.

El corpus comprende el conjunto de actos materiales que demuestran la existencia del poder físico que ejerce el poseedor sobre la cosa para retenerla de forma exclusiva. Este primer elemento, engendra por sí sólo un estado que se llama detentación o tenencia, que es la base de la posesión; pero debe estar relacionado con el elemento psicológico llamado animus.

En cuanto al animus, es un elemento de carácter psicológico, consiste en ejercer los actos materiales de la detentación con la intención de conducirse como propietario, a título de dominio.

El principal efecto de la posesión es adquirir la propiedad mediante la prescripción, y la posesión que da derecho a prescribir es la que se disfruta en ánimo de dueño, acorde con el artículo 1074 del Código Civil para el Estado de Guanajuato.

De esta manera, quien pretenda prescribir debe justificar los actos materiales que demuestren la existencia del poder físico que ejerce el poseedor sobre la cosa para retenerla de forma exclusiva; además que esos actos son con la intención de conducirse como propietario.

Ahora bien, debe precisarse que, en la especie, el actor (sujeto A) revela como causa generadora de la posesión que detenta, un contrato de compraventa que refiere haber celebrado con el demandado (sujeto B) en el año de mil novecientos noventa y seis.

Así las cosas, si bien es cierto que ante la existencia de un contrato privado de compraventa, el actor en refiere que obtuvo la posesión y el dominio del  inmueble que pretende prescribir, y que se encontraba facultado para obtenerse un documento susceptible de inscripción en el Registro Público, exigiendo que se dé al contrato la forma legal en términos de lo dispuesto por el artículo 1320 del Código Civil, en su caso, ejercitando la acción pro forma, también lo es que, ello no excluye la posibilidad de que, si el comprador tiene la legitimación activa para ejercerla, así como para ejercer la acción de usucapión (por tener una posesión pública, pacífica, continua y en concepto de propietario), éste pueda elegir esta acción en contra del vendedor o de quien parezca como propietario ante el Registro Público de la Propiedad, si considera que le es más fácil acreditar los requisitos de la usucapión, según se advierte de la tesis jurisprudencial 1a./J. 61/2010 emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyo rubro y texto son los siguientes: “ACCIÓN DE USUCAPIÓN EJERCITADA POR EL COMPRADOR EN CONTRA DEL VENDEDOR (TITULAR REGISTRAL). SU PROCEDENCIA.

Partiendo de lo anterior, cabe decir que, el actor en   se encontraba facultado para exigir de su vendedor la formalización del contrato privado de compraventa, sin embargo, optó por obtener un

documento susceptible de inscripción mediante el ejercicio de la acción de prescripción positiva (usucapión), sin pretender darle la formalidad al contrato celebrado con su vendedor generador de su posesión, por ende, debe distinguirse que en la presente causa no es materia de análisis las obligaciones y derechos que en su caso hayan surgido de la celebración del contrato de compraventa multicitado, por tanto, tampoco corresponde analizar en este proceso, si dicho contrato transmitió o no el derecho de propiedad del vendedor respecto del bien en conflicto, pues como ya se expuso, la mención de la celebración del contrato sólo fue para establecer la causa generadora de la posesión que ha detentado el actor en forma exclusiva y con el ánimo de dominio respecto de la superficie específica que pretende prescribir a su favor, por un lapso mayor a 20 años.

Así las cosas, se considera que si el actor se acredita que ellos elementos constitutivos de la acción de prescripción positiva que ejercita, ante una posesión demostrada por más de 20 años sobre dicho inmueble y que ejerció poder físico sobre tal bien, detentando la posesión del mismo en forma exclusiva, es viable inferir que los actos ejercidos han sido con la intención de conducirse como propietario.

Ahora bien, en un Juicio es natural que los deposantes de la prueba testimonial que se ofrezca tengan algunas variaciones de los años en que poseyó el actor, es decir, uno podrá decir que el accionante tuvo la posesión hace 30 años, otro puede decir 35 y otro 32, empero, lo relevante es que todos fueron coincidentes en manifestar que detento la cosa a título de duelo por más de 20 años,  misma que se sustenta en la disposición normativa contenida en el artículo 1248 del Código Civil, que establece que los bienes inmuebles prescribirán también en veinte años aun cuando la posesión sea sin justo título y de mala fe, siempre que sea civil, pacífica, continua y pública, aunque fuera de mala fe.

 Síntesis .